Уважаемые клиенты!

Любой продавец хочет продать свою недвижимость подороже, а покупатель-купить подешевле. Это желание совершенно естественно, тем более, что экономия даже в 3-5% при  сделках с недвижимостью дает выгоду не менее 100-150 тыс. рублей.  Однако есть вопрос, которому многие из Вас не уделяют должного внимания! Есть источник потерь, значительно больших, чем суммы, сэкономленные в результате торга, или уплаченные в качестве вознаграждения агентству недвижимости. Это налоги. Незнание законодательства о налогах может привести к потерям до тридцати процентов от суммы сделки. Кстати, есть ситуации, когда Вы, наоборот, можете получить большой выигрыш. Думать о налогах нужно до сделки, потом будет уже поздно.

 Посоветуйтесь с нашим специалистом! 

 Итак, какие же налоги мы должны платить?

                             При продаже.

Доход гражданина от продажи недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц. Доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности более трех лет, налогом не облагается (ст. 217 Налогового кодекса РФ). Налоговая ставка составляет 13 процентов от указанной в договоре стоимости недвижимости  для резидентов Российской Федерации (лиц, проживающих на территории Российской Федерации более 183 дней за последние 12 месяцев), и 30 процентов - для нерезидентов.

Величина налога исчисляется как соответствующая ставке доля от налоговой базы, при этом резиденты имеют право уменьшить налоговую базу на сумму одного из налоговых вычетов. Нерезиденты не имеют право на получение налоговых вычетов.

Налоговые вычеты.

При продаже недвижимости физическое лицо – резидент, имеет право на использование одного из следующих вычетов, уменьшающих налоговую базу (возможно, делающих ее нулевой):

  •  Налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей (но не более стоимости недвижимости) – при продаже недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет. Доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности более трех лет, налогом не облагается (ст. 217 Налогового кодекса РФ).

Не следует путать данный вычет с имущественным налоговым вычетом при покупке недвижимости (см. раздел «При покупке»), максимальный размер которого составляет 2 млн. руб.

 Срок нахождения недвижимости в собственности налогоплательщика определяется в соответствии с гражданским и семейным законодательством, в частности, с учетом следующего:

- после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимость подлежат государственной регистрации и возникают с момента регистрации (если иное не установлено законом). Дату вступления в силу указанного закона можно уточнять у территориальных органов Росреестра, как правило, это 31.01.1998. Дата регистрации права указывается в свидетельстве внизу. 

- права, возникшие до введения в действие вышеуказанного закона (если договоры были подписаны, постановления выданы, решения суда вступили в законную силу до указанной даты), считаются возникшими в соответствующий момент (подписания договоров, выдачи свидетельств, регистрации в БТИ, земельном комитете), вне зависимости от их последующей государственной регистрации.

- права на имущество, полученное по наследству, считаются возникшими у наследников с момента смерти наследодателя, вне зависимости от момента государственной регистрации прав (п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ);

- права на недвижимость, установленные решением суда, могут возникать с момента, указанного в решении суда.

- Вопрос об исчислении срока, в течение которого недвижимость находится в собственности налогоплательщика в случае продажи недвижимости, одна доля в праве на которую приобретена до, а другая после истечения трехлетнего срока, в настоящее время Федеральной налоговой службой решен:  ФНС  придерживается мнения, что в этом случае срок, в течение которого недвижимость находится в собственности налогоплательщика, исчисляется с момента приобретения им в собственность первоначальной доли в праве на недвижимость.

- Согласно разъяснениям Федеральной налоговой службы, при разделе между супругами имущества, находившегося в их общей совместной собственности, срок нахождения в собственности имущества исчисляется не с момента раздела, а с момента приобретения имущества в собственность одного из супругов ранее.

- Для целей предоставления имущественного налогового вычета по НДФЛ моментом возникновения права собственности на квартиру является первичная регистрация права собственности на нее, а не дата повторного получения свидетельства в связи с перепланировкой квартиры

  •  Вычет на величину документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи недвижимости.

В Налоговом кодексе не указано, что это за расходы, однако Федеральная налоговая служба разъясняет, что налогоплательщик имеет право уменьшить облагаемый налогом доход от продажи недвижимости, на:

- сумму расходов по приобретению в прошлом данной недвижимости

- сумму государственной субсидии, предоставленной в прошлом на покупку данной недвижимости

- в ряде писем, к сожалению, не опубликованных на официальном сайте, отмечается, что в качестве таких расходов, уменьшающих налоговую базу, могут быть заявлены затраты на улучшение потребительских свойств недвижимости (например, ремонт).

В целом, перечень таких расходов, если они связаны с получением дохода от продажи недвижимости и документально подтверждены, не закрыт.

Многие думают, что налоговая база при продаже недвижимости уменьшается на сумму расходов, одновременно затрачиваемых налогоплательщиком по покупку другой недвижимости. Это не так! Одновременное приобретение другой недвижимости влечет только право на получение имущественного налогового вычета, указанного в п. 2 ст. 220 Налогового кодекса (см. раздел «При покупке»).

  •  При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (в т.ч. на расходы, связанные в прошлом с приобретением прав на квартиру в строящемся доме).

                             При покупке.

Имущественный вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн. рублей. При этом соблюдаются следующие важные условия:

  •  имущественный вычет может быть предоставлен один раз в жизни.
  •  имущественный вычет предоставляется в сумме фактически понесенных расходов:

1.         На новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них.

2.         На приобретение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли в них.

Отметим некоторые уточнения:

К фактическим расходам на новое строительство могут относится:

- Расходы на разработку проектно-сметной документации,

- Расходы на строительные и отделочные материалы,

- Расходы на работы и услуги по строительству и отделке,

- Расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных коммуникаций.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них могут включаться:

- Расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них,

- Расходы на приобретение отделочных материалов,

- Расходы на работы по отделке,

- Расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.

Также в сумму вычета можно включить расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам),  полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, от банков,  находящихся на территории РФ, и фактически израсходованных на указанные выше цели,  а также проценты по кредитам, полученным в целях рефинансирования (перекредитования)

  • Общий размер имущественного налогового вычета (в связи с приобретением или строительством жилья) не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по кредитам (займам), о которых говорилось выше.
  • Указанный вычет предоставляется на основании заявления, а также платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств

 - При приобретении имущества в общую долевую собственность либо общую совместную собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей в праве собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

- Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов производилась за счет средств работодателя, иных лиц, материнского (семейного) капитала,  федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющими взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 НК РФ.

                              Представление декларации.

В случае продажи недвижимости физическое лицо обязано подать в налоговый орган декларацию по налогу на доходы физических лиц. Физические лица – налоговые резиденты Российской Федерации при продаже недвижимости, находившейся в их собственности три года и более, освобождаются от обязанности подавать декларацию.

Налоговая декларация представляется налогоплательщиком лично, через представителя или посредством почтового отправления с описью вложения и уведомлением о вручении, не позднее 30 апреля года, следующего за получением дохода, налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за получением дохода.

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), а также доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов.

Налоговая декларация представляется в налоговую инспекцию по месту жительства (налогового учета) налогоплательщика.

Поскольку заполнение декларации представляет определенные сложности, на сайте Федеральной налоговой службы размещены компьютерные программы для заполнения деклараций.

Официальный  сайт  Федеральной налоговой службы – www.nalog.ru